次贷危机又要来了?美房地产市场贷款风险再次逼近警戒线

发布时间:2019-06-09   来源:星河娱乐   


在经济下行拐点即将到来之际,美国的商业房地产借贷机构或面临重大风险。


加州丰塔纳的一块出租零售场所的广告牌。图片来源:David McNew—Getty Images


来自于美国市场分析机构的一份最新报告显示,在经济下行拐点即将到来之际,美国的商业房地产借贷机构或面临重大风险。


房地产数据研究机构CrediFi公司在通过《财富》杂志首次披露的一份报告中称,美国的贷款机构对商业房地产行业的风险敞口“比大家意识到的大得多”。该研究认为,一旦经济下行,各大贷款机构在零售地产和工业地产领域的风险将尤为突出,商业抵押担保证券(CMBS)发行量的下降也将给各大银行的资债情况带来更多风险。


CrediFi公司追踪了在2018年审批的价值9250多亿美元的商业房地产贷款的发放情况——这个“巨大”的数字已经超过了一些正规行业组织记录的数据。比如根据美国抵押贷款银行家协会(MBA)的统计,去年美国新增的商业房地产贷款发放额只有5740亿美元。


CrediFi公司在其研究报告中称,美国抵押贷款银行家协会给出的数据是“具有误导性且不完整的”,而CrediFi公司的报告则基于“详细的、贷款层面的数据”,更加完整地涵盖了美国商业房地产借贷市场的真实情况。报告中的数据表明,银行和非银行借贷机构“在某些‘高风险’领域的风险敞口令人不安,比如零售地产和工业地产。”


根据CrediFi公司的数据,2018年,美国零售和工业地产领域新增贷款总额超过2500亿美元。相比之下,美国抵押贷款银行家协会给出的数据只有不到1500亿美元。CrediFi公司表示,这个数字低估了消费支出和工业生产下行对借贷机构的风险。


CrediFi公司的CEO伊利·拉辛对《财富》杂志表示:“这两个领域对经济十分敏感,而且对(经济)下行也非常敏感。”


这份报告似乎传递了一种“经济下行即将到来”的感觉,对此拉辛也没有否论。他表示,根据CrediFi公司的数据,去年美国的借贷总额下降了4%,这表明由于“担心市场风险等级上升”,借贷机构已经开始减少放贷。


他补充道:“本轮经济周期是一个非常长的经济周期,如果你认为经济下行已经不远了,那风险就已经迫在眉睫了。”


对于商业房地产借贷市场的风险高于公认水平的说法,美国抵押贷款银行家协会的副会长杰米·伍德韦尔表示了质疑。他指出,从美联储和美国联邦存款保险公司(FDIC)披露的情况看,银行业的贷款状况展现了“极高的透明度”,商业抵押贷款和住房抵押贷款的坏债率“正处于历史最低水平”。


不过,伍德韦尔也承认,在追踪商业房地产贷款数据时,美国抵押贷款银行家协会和CrediFi公司“衡量的是不同的东西”。美国抵押贷款银行家协会主要研究“收入产出型”地产的贷款,这种地产通常是由一方租赁给另一方的;对“业主自用型地产”的数据则相对研究不足——也就是那种经常被企业用作工商业贷款抵押品的房地产。而这部分地产的贷款数据则体现在了CrediFi公司的报告里。


伍德韦尔也对美国抵押贷款银行家协会的研究方法进行了辩护。他指出,该协会的数据主要关注的是那些“拥有专用商业房地产平台”的主流贷款机构,因为这些机构提供了商业房地产贷款市场融资总量的大部分。


近些年来,在网商的冲击下,无论是全国性的连锁超市,还是“夫妻店”式的小卖部,传统零售行业处境之艰难,已经不必多说。零售地产项目的业主也面临空置率不断上升的问题,这也影响了他们的现金流,使他们更加难以偿还这些商业地产的贷款。另一方面,则是全美各地大量购物中心和大型商场的滥觞。


CrediFi公司的报告并未指出哪些借贷机构对零售行业的风险敞口最大,不过从美国抵押贷款银行家协会2018年的数据来看,富国银行(去年发放63.5亿美元)、 Key Bank(50亿美元)、摩根大通(33.4亿美元)、摩根士丹利(32.9亿美元)和德意志银行(21.9亿美元)等都是去年该领域最大的贷款机构。


商业房地产贷款公司ACRES Capital的董事长兼CEO马克·福格尔表示:“我确实认为,那些发放了大量(零售)贷款的银行,可能很快看起来就不会那么好了。我认为你很快就会看到一些困难。”


而工业地产则成了商业房地产领域比较受欢迎的抵押物。在很多情况下,这同样是由于电商的崛起给实体零售造成了毁灭性的打击,而这些电商公司又需要大量空间来满足其仓储和配送需求,因此,很多投资者和贷款机构都涌入了工业地产领域。


美国抵押贷款银行家协会的数据显示,2019年第一季度,美国工业地产贷款发放量按美元计算同比增长了73%。去年工业地产领域放贷最多的机构有富国银行(55.4亿美元)、花旗银行(39.3亿美元)、摩根士丹利(30.4亿美元)、PGIM房地产公司(29.7亿美元)和摩根大通(25.3亿美元)等。


对于CrediFi公司关于工业地产项目风险过高的说法,有些商业房地产市场的资深人士表示不能苟同。比如商业地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE)的债务和结构性金融部门执行副总裁詹姆斯·米伦表示,当前从贷款的角度看,零售和工业地产的风险与CrediFi公司的评估是“截然相反”的。


商业房地产债务公司ACORE Capital的联合创始人、执行董事沃伦·德·汉也表示:“我们看到,市场对任何工业地产的需求都出现了彻底的爆发。市场对该资产类别的需求之高,是我以前从未见过的。”


不过拉辛也指出,CrediFi公司的数据还包括了更加传统的工业地产的债务,如制造行业所使用的房地产。这个领域对宏观经济环境非常敏感,特别是在当前中美贸易战不断升级的背景下。此外,CrediFi的数据也涵盖了以企业房地产资产作抵押的工商业贷款(这一类贷款并未包含在美国抵押贷款银行家协会的数据中)。拉辛在谈到工业地产市场的风险时表示:“市场上并非只有大麻种植农场和亚马逊的配送中心。”


CrediFi公司的报告还指出,商业抵押担保证券(CMBS)发行量的下降,也是另一个值得担忧的迹象。2018年,只有不到10%的零售地产和工业地产贷款被证券化。该报告认为,这表明“更多的此类风险正在传统借贷机构的资债表上聚集。”


不过,由于全球金融危机过后的这些年,商业抵押担保证券的发行量总体呈下降趋势,因而债券市场的参与者对这一现象的意义也存在分歧。商业抵押贷款预警公司(Commercial Mortgage Alert)的数据显示,与2007年逾2280亿美元的历史最高点相比,美国商业抵押担保证券2017年的发行量不足880亿美元,去年更是进一步下滑至770亿美元左右。


商业房地产证券公司麦迪逊不动产资本(Madison Realty Capital)的联合创始人、执行董事约什·泽根认为,在经济危期前的CMBS贷款,很多的还款周期是10年,“有的到期了,却永远无法偿还了。在2007年的2280亿美元贷款中,有一半的发放量本来就不应该证券化。今天的世界中,有了风险保留的相关规定,就永远不可能有那样的(发放量)。”


在一些债务市场的资深人士看来,后经济危机时代的商业房地产贷款市场已经高度多元化了。大量非银行债务基金的出现,填补了银行退出工程贷款等高风险债务领域后留下的空白。这也使银行业总体上处于一个比以前更安全的境地。


房地产债务经纪公司Ackman-Ziff集团的负责人马克·沃伦表示:“银行界一直在去风险,而且也比以前有了更多的纪律,各大银行的杠杆率并没有危机前那么高。除了加强监管和严格承销标准,银行的资本金也比金融危机前多得多,因此他们能够吸收的损失也比以前多得多。”


虽然非银行借贷机构在商业房地产贷款市场所占的比重越来越大,但这并不意味着他们没有执行自己的纪律。


Square Mile资本公司便是这样一家商业贷款机构,该公司的高级常务董事杰夫·法斯托夫表示,由于担心这一轮美国历史上持续时间最长的经济增长周期即将迎来“拐点”,他的公司这些日子已经“谨慎得多”了。“如果事情即将起这样或那样的变化,我们在承销方面就要更保守些。”


法斯托夫还指出,总体上看,与上一个经济周期各大贷款机构“激进”的杠杆率相比,今天的商业房地产借贷机构已经变得“克制得多”了。


随着美国经济进入本轮经济增长周期的后半段,下行拐点或许已然不远,在这种情况下,像CrediFi这样的公司对借贷机构的风险敞口发出预警,也许是一件好事。




作者:Rey Mashayekhi

译者:朴成奎




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